9月以來，房地產市場活躍度有所提升，二手房市場呈現同比、環比雙升態勢，新房市場則呈現分化格局。作為全國樓市“風向標”，北京、上海、深圳等一線城市此前進一步調整優化樓市政策，為房地產市場帶來積極預期，加速激發潛在需求。國慶中秋假期，核心城市優質項目保持了一定的熱度，北京、上海、深圳等城市新房網簽面積同比實現增長。黨的二十屆四中全會提出，推動房地產高質量發展。房地產市場未來將如何變化？

  穩預期仍是關鍵

  今年三季度以來，各地區各部門因城施策，繼續出臺政策推動房地產市場止跌回穩。據中指研究院監測，截至10月28日，今年有超200個省市縣出臺政策超510條。由于當前多數城市已放開限制性政策，政策優化頻次有所放緩，三季度出臺政策超120條，較二季度的175條有所降低。

  從政策方向來看，中央及地方主要圍繞城市更新、激活需求、優化供給、構建房地產發展新模式等方面釋放積極信號并落地具體政策。

  8月以來，北京、上海、深圳相繼優化調整限購政策，蓄力“金九銀十”。具體來看，北京符合條件的居民家庭，在五環外購房不限套數；上海符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數，上海青浦區9月19日出臺新政，明確社保或個稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報購房資格，放松本區符合條件人才的限購政策；深圳放寬限購區域，符合條件的居民家庭，在非核心區購房不限套數，社保或個稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區購房限購2套，鹽田區、大鵬新區放開限購。同時，3個城市均明確成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

  另外，上海、深圳明確在利率定價機制方面不再區分首套住房和二套住房，這也可以降低購房利息支出，降低購房成本。

  業內專家預計，四季度政策將持續圍繞穩定預期、激活需求、優化供給落實支持舉措。

  中指研究院華南分院研究主管陳雪強認為，預期直接影響購房者的消費意愿和企業的投資情緒，穩定預期是當前推動市場止跌回穩的關鍵，預計未來將有更多政策舉措發力。北京、上海、深圳相繼優化限制性政策后，政策仍具備優化空間，如進一步降低首付比例、優化人才限購等；各地預計在房貸利率、公積金貸款、購房補貼等方面繼續加大優化力度；加大“房票安置”力度推進城中村改造，釋放增量購房需求，也是各地持續落實需求端政策的重要方向。

  交易活躍度提升

  隨著北京、上海、深圳等城市限購松綁，9月重點城市市場活躍度較8月有所提升，傳統“金九”熱度顯現。

  中原地產數據顯示，9月，北京二手住宅網簽15629套，同比上漲17.7%，環比上漲17.2%，創6個月以來新高；新房住宅網簽3464套，同比上漲7.04%，環比上漲10.49%。上海二手房網簽成交量20389套，環比上漲2.4%，同比上漲27.89%；新房網簽成交面積54.5萬平方米，環比增長35.9%，同比增長18.5%。深圳一手住宅網簽3087套，環比上漲43.5%，同比上漲32.7%；二手住宅網簽4546套，環比上漲8.9%，同比上漲42.5%。

  不過，10月熱度又有所下滑。麟評居住大數據研究院監測，10月（截至10月26日），重點城市二手房、新房成交量分別較去年同期下降25%、28.1%。

  中原地產首席分析師張大偉認為，北京、上海、深圳均采用“分區域梯度放松”的限購策略，兼顧市場穩定與需求釋放。當前樓市復蘇仍處于“政策傳導期”，9月數據已顯現積極信號，但庫存高企、信心不足等問題仍有待解決。從供給端看，上海、成都等城市9月新盤推盤量同比增長20%以上，高端改善性房源占比提升至60%，有望滿足差異化需求。從需求端看，二手房“以價換量”仍將持續，核心城市掛牌量有望在2025年四季度保持基本平穩。

  深圳貝殼研究院數據顯示，深圳樓市新政落地第二周，深圳新房成交熱點從“單點爆發”走向“多點開花”。新政落地第一周，貝殼深圳合作門店新房認購項目套均總價為364萬元，新政落地第二周套均總價達到470萬元，環比上漲29%。

  “這一變化背后是消費者出于改善需求開始積極入市。”深圳貝殼研究院院長肖小平分析，新政明確房貸利率不再區分首套住房和二套住房，即購買二套住房也執行首套住房貸款利率3.05%，在這一政策驅動下，有改善需求的群體陸續入場，推動了整體需求向更高品質、更高總價的房源傾斜，最終帶動了套均總價上漲。

  在杭州，9月有40個項目入市，其中一半是首次開盤，且大多是主城區優質項目，“高端局”競爭激烈。“一線城市已先后放寬樓市限購，這股政策暖風也讓市場對杭州后續的政策調整抱有一定期待。”杭州貝殼研究院院長上官劍說，不過，目前開發商推出的房源量較少，基本是小步快走的節奏，市場有一波小行情。

  國慶中秋假期核心城市優質項目保持較高熱度。“9月底開發商推盤節奏已有所加快，疊加國慶中秋期間房企促銷力度加大，推出特價房源、贈送車位、家裝補貼以及保價等一系列營銷活動，核心城市或優質項目熱度較節前有所回升。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶介紹。

  多管齊下促消費

  三季度以來，各地通過優化公積金貸款、購房補貼等措施，持續促進住房消費。上海、青島等地較大幅度提升符合條件的購房者公積金貸款額度上限，上海多孩家庭首套房購買二星及以上新建綠色建筑住房的，貸款額度上限可提高至216萬元；北京優化公積金貸款首套房認定標準，提高二套房公積金貸款額度上限至100萬元，下調二套房公積金首付比例至30%，并將繳存一年可貸額度由10萬元提高至15萬元。

  各地購房補貼力度也在加大，尤其是針對多孩家庭等特定人群進行較大額度的補貼。浙江衢州對三孩家庭購買120平方米以上住房的補貼20萬元；湖南岳陽針對三孩及以上家庭，以所購住房20平方米的金額作為獎勵，為10萬元至20萬元。

  不少房地產企業在“金九銀十”節點推出促銷活動。據悉，龍湖集團提供額外九九折補貼、教師專享九七折、車位團購、直播間優惠等多重優惠政策。旭輝集團旗下多個項目分別推出限量特惠房送家電、買房送車位、購房享折扣、一口價房源及封窗家電禮包等活動。

  “加大房展會、購房節等時間節點對住房消費的促進作用非常重要。將文旅流量、節日人氣流量、消費旺季與住房促銷結合起來不失為一種有效的假期經濟模式。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，開發商要把質優價廉的好產品拿出來，中介機構、裝飾裝修等企業可以和開發商合作，一站式解決購房者買房、過戶、裝修等需求。

  展望后市，58安居客研究院院長張波表示，多政策推動房地產市場止跌回穩。從中長期來看，保障性住房再貸款落地進度有望加快，疊加城中村改造貨幣化安置釋放的需求，都將為市場注入新動能。

  “對于購房者而言，當前市場處于‘政策紅利窗口’，核心城市外圍區域、次新二手房及品牌房企優質項目具備較高性價比。”張大偉說。（記者 李方）